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[社会资讯] 2019年,或许真的是房市大变局的开始作为一个和地

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发表于 2019-8-24 22:06 手机发布 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019年,或许真的是房市大变局的开始


作为一个和地产行业息息相关的券商从业人员,对过去五年中国的地产市场不得不说感慨万千。

其实早在2012-2014年左右,伴随着一二线城市房价的大幅上涨,关于房价是否已经形成泡沫、地产周期是否会下行、地产行业支撑的经济是否健康等问题,国内的资本市场就已经有了巨大和广泛的讨论。但是2015年中后,随着股灾的发生和经济的再次下行,这类讨论被轰轰烈烈的棚改货币化终结。

事实是令人瞠目结舌的。一方面,中国尚且较低的城市化率和轰轰烈烈的城镇化进程确实意味着大量三四线城市居民依然有着强烈的刚需和改善性住房需求。另一方面,国开行的棚改支持资金为三四线的潜在购房人群提供了巨大的购买力支持。最后,三到五年前一二线城市与三四线城市之间的巨大房价差让投资客看到了急需被填平的价值洼地。

最终,一二线城市在2016-2017年首先再次带头掀起了一波涨价狂潮。北京、上海、深圳的房价都上涨了50%以上,尤其是此前相对较低的深圳房价更是显现出了癫狂之势。与此同时,沉寂着的省会城市也终于不甘人后。西安、武汉、郑州、南昌等城市的房价也一路上行,甚至一贯被视为房价低迷的长沙、重庆等城市也终于出现了巨大的涨幅。货币的溢出效应在一二线城市的示范作用和价值投资渠道缺乏的双重作用下,浩浩荡荡,消灭一切低价房,最终给全国人民留下了房价不会跌、京沪永远涨的深刻印象。

如同股市不问道理的五浪上涨一样,房价如此疯狂的上涨往往也意味着其趋势性行情的终结。2017-2019年外围经济环境的逐步恶化终于给了房价终结的理由。一方面不断上涨的房价已经成为其他经济主体无法承受的高租金,另一方面人民币汇率的稳定需求再也不能允许境内资产以房地产的形式不断通胀。房住不炒应运而生。

今年,地产企业经历了史上最严调控。交易所标准化债券、银行贷款、地产信托、供应链ABS和美元债的同步收紧表达了政府前所未有的严厉态度。2019年中经济工作会议再提房住不炒则是为上半年略有暧昧的地产监控政策正名。

除了过于剧烈的上一轮房价上涨外,本轮地产企业普遍采用的高杠杆、高周转策略也使得地产的拿地、开工等数据显现出了前所未有的韧性。然而随着融资端特别是信托前端融资这个高周转的重要支撑环节被锁死,资金链已经不再允许地产企业长期维持高周转的策略了。富力、新城、旭辉等大型房企纷纷公开宣布放缓下半年的拿地节奏正式说明了这一点。

任何投资性资产,随着价格上涨趋势的结束,其价格信仰必然进入自我怀疑的新阶段。核心城市的房价由于交易市场冻结未必会出现大幅度的下跌,但成交量的冷清本身就会成为一种阴跌的现象。而对于缺少接盘力量的三四线非核心城市地产来说,2016年的泡沫必然要还,只是或早或晚的问题。通过时间来消化过去五年居民部门过高的购房杠杆,把国家经济的发展动力从地产重新引导到消费上,已经是必须也是必然的未来了。

地产投资,将告别普涨,迎来结构化分层的新时代。地产企业也将重新衡量新时代里自己的经营策略。


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发表于 2019-8-24 23:04 手机发布 | 显示全部楼层
房地产是永远不会跌的,农村还有大把人没在城里买房,地产企业要加把油,多建房,把农村人解放出来。
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发表于 2019-8-25 03:30 | 显示全部楼层
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楼主的原创???如果是楼主原创,说明楼主是大埔出产的高级专业人才。老实说,我写不出这样的文章,我的专业不是这个。
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发表于 2019-8-25 11:15 手机发布 | 显示全部楼层
老大说了,要保障房地产平稳健康发展。房地产像一头牛,长得很慢,但还在长。不要幻想牛瘦成猪,也别指望牛飞上天。
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